Mieterhöhung - diese müssen Sie nicht akzeptieren

Bei einem Brief vom Vermieter mit einer Mieterhöhung - da sinkt die Laune schnell in den Keller. Doch für Mieterhöhungen gibt es genaue rechtliche Vorgaben. Nur wenn diese eingehalten werden, kann die Mieterhöhung tatsächlich wirksam werden. Erfahren Sie hier, welche Details Vermieter und Mieter bei einer Erhöhung der Miete zu beachten haben.

Damit eine Mieterhöhung wirksam wird, sind genaue Vorgaben zu erfüllen - doch in der Realität ist dies oft nicht der Fall. "Fast ein Drittel der jährlich rund zwei Millionen Mieterhöhungen in Deutschland sind fehlerhaft oder schlicht zu hoch", erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB).

Bedingung für eine Erhöhung: Zustimmung des Mieters einholen

Für die Mieterhöhung genügt ein reines Informationsblatt nicht. Für die Erhöhung muss der Vermieter das Einverständnis des Mieters einholen, damit sie rechtsverbindlich wird. Er muss mitteilen, dass er die Miete erhöhen möchte und den Mieter um seine Zustimmung bitten. Dies ist durch Paragraph 557 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt: "Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren."

Jedoch hat der Mieter die Pflicht der Erhöhung zuzustimmen, dies ist im Paragraph 558 festgehalten, wenn alle gesetzlichen, also alle formalen und inhaltlichen Kriterien erfüllt werden. Wird die Zustimmung nicht gegeben, kann der Vermieter sie einklagen und wenn er den Gerichtsprozess dann gewinnt, muss der Mieter neben der höheren Miete auch die Anwalts- und Gerichtskosten tragen

Mieterhöhung: Information muss rechtzeitig und schriftlich erfolgen

Für die Mieterhöhung gibt es verschiedene formale Vorgaben. Wird einer der folgenden Punkte nicht erfüllt, ist das Schreiben nicht wirksam:

• Seinen Wunsch muss der Vermieter grundsätzlich in schriftlicher Form übermitteln. Eine mündliche Information ist nicht ausreichend.
• Das Schreiben muss zwingend den vollständigen und korrekten Absender des Vermieters tragen. Ein falscher Absender gilt als Formfehler und das Schreiben ist unwirksam.
• Der Vermieter muss die Ankündigung aber nicht unbedingt selbst unterschreiben.
• In dem Schreiben müssen alle Mieter namentlich genannt werden, auch bei Ehepaaren und Wohngemeinschaften muss die Erhöhung jedem Einzelnen mitgeteilt werden.
• In dem Brief müssen einerseits der Betrag, um den sich die Miete erhöht und die neue Gesamtmiete genannt werden.

Frühzeitige Zustellung - Mieter muss die Erhöhung prüfen

Zudem muss das Schreiben rechtzeitig beim Mieter eintreffen: Dem Mieter müssen nach dem Ablauf des aktuellen Monats noch zwei ganze Monate Zeit bleiben, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu prüfen. Soll also die Miete am 1.10. erhöht werden, muss der Mieter das Schreiben spätestens am letzten Werktag im Juli aus dem Briefkasten rausholen.

Diese Zeit sollte der Mieter nutzen. "Er kann in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht", rät der DMB. Experten im Bereich Mietrecht können hier eine wertvolle Hilfe sein, die Mitarbeiter des Mietervereins sollten etwa genau Bescheid wissen, wann eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Nur wenn alles formal und inhaltlich korrekt ist, stimmt man zu. Aber Vorsicht: Eine schnelle Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die nicht ausreichend begründet ist, kann nicht oder nur sehr schwer wieder zurückgezogen werden. Unter Umständen ist auch eine Teilzustimmung möglich bei einer sehr großen Mieterhöhung.

Begründung muss sein: Mietspiegel ist gültig für ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen, hier zählt beispielsweise die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Im BGB steht, man kann die Miete anheben auf das Preisniveau "für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren". Dabei kann der Vermieter sich auf örtliche Mietspiegel oder Mietdatenbanken, die von der Kommune oder von örtlichen Mietervereinen gemeinsam geführt werden, beziehen. Wenn solche Listen nicht existieren, kann der Vermieter aber genauso gut auch ein Sachverständigen-Gutachten vorlegen oder sich auf drei vergleichbare Wohnungen berufen.

Hinsichtlich des Mietspiegels ist vor allen Dingen wichtig, dass er qualifiziert ist. Beim Berliner Mietspiegel sind etwa keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthalten - trotzdem darf er auch als Vergleichsbasis für Einfamilienhäuser genutzt werden, wenn die geforderte Miete innerhalb der Preisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Das entschied das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 209/15). Hier ist aber noch ein endgültiges Urteil zu erwarten, es wurde Revision eingelegt. Das anhängige Verfahren zu diesem Thema ist derzeit noch beim Bundesgerichtshof (Az.: VII ZR 54/15).

Kappungsgrenze und Jahressperrfrist sind zu beachten

Zwei Details müssen bei einer Mieterhöhung beachtet werden: Die Jahressperrfrist muss eingehalten werden. Die Miete darf also innerhalb von zwölf Monaten nur einmal an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Eine weitere Mieterhöhung in dieser Zeit ist nicht wirksam.

Außerdem muss die Kappungsgrenze eingehalten werden. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen darf. Dabei ist die Miete genau drei Jahre vor der geplanten Mieterhöhung der Richtwert. Mieter müssen der Mieterhöhung nicht zustimmen, wenn die Kappungsgrenze überschritten wird.

Ausgeschlossen: Hier ist eine Mieterhöhung nicht möglich

In bestimmten Fällen kann der Vermieter keine Mieterhöhung wünschen:

• Bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag wurde für die gesamte Dauer eine feste Miete vereinbart - in diesem Fall ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen.
• Bei einer Staffelmiete steht im Mietvertrag, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag erhöht wird. Eine außerplanmäßige Erhöhung ist nicht möglich.
• Bei einer Indexmiete steigt die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder einem vergleichbaren Index, das ist im Mietvertrag so verankert. Eine andere Erhöhung ist auch in diesem Fall nicht vorgesehen.  
  In diesen Fällen, bei einer Staffel-, einer Zeit- oder einer Indexmiete sind auch die Kosten für wohnwertsteigende- oder energetische Modernisierungsmaßnahen nicht auf die Mieter umlegbar. Die energetische Sanierung wird freiwillig vom Vermieter vorgenommen, bei einer Staffel- oder Indexmiete kann der Mieter nicht daran beteiligt werden.
• Nach Reparatur- und reinen Instandhaltungsarbeiten ist eine anschließende Mieterhöhung nicht möglich. Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen. Dagegen dürfen aber die Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, also etwa eine energetische Gebäudesanierung und sogenannte wohnwertsteigernde Maßnahmen zu elf Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden - hier ist im Anschluss eine Mieterhöhung möglich.

Übrigens, die Erhöhung der Nebenkostenpauschale zählt nicht als Mieterhöhung. Eine Anpassung der Pauschale an gestiegene Öl-, Wasser- oder Strompreise ist jederzeit möglich und nicht an gesetzliche Regeln gebunden. Schließlich wird ein Guthaben bei der Betriebskostenabrechnung immer erstattet.